O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um dos principais instrumentos jurídicos utilizados para aquisição de imóveis no Brasil. Esse contrato geralmente é feito em vendas financiadas a longo prazo.
Com o objetivo de esclarecer os principais pontos sobre o tema, a nossa equipe preparou especialmente para você esse artigo completo e atualizado (2023). Ficou interessado? Vamos lá!
O que é promessa de compra e venda de imóvel?
A promessa de compra e venda, também conhecido como contrato de gaveta, é um contrato preliminar onde uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de um bem imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia (preço).
Em outras palavras: o contrato de promessa de compra e venda tem como objeto um negócio futuro de venda e compra de imóvel. Desse modo, no compromisso de compra e venda, o promitente-comprador e o promitente-vendedor obrigam-se a, no futuro, realizar um contrato definitivo de compra e venda.
Primeiramente, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel encontra-se previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Esse contrato geralmente é feito em vendas financiadas a longo prazo.
Porém, o contrato de gaveta geralmente é utilizado para garantir uma oportunidade de um bom negócio, aguardar a regularização do imóvel ou até mesmo nos casos de impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo.
Aliás, o vendedor continua titular do domínio do imóvel que somente será transferido após a quitação integral do preço. Por fim, via de regra, a posse já se transfere ao promitente comprador.
O que não pode faltar no contrato de promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Com isso, não pode faltar no contrato de promessa de compra e venda:
- os dados do vendedor e do comprador
- a descrição do imóvel objeto do contrato, com a indicação do seu Número da matrícula do Cartório de Registro de Imóveis
- a estipulação do preço a ser pago e a forma de pagamento
- a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
- o prazo para o vendedor assinar a escritura pública (contrato definitivo de compra e venda)
Além disso, é imprescindível que as partes tenham por ocasião do contrato preliminar alcançado consenso sobre todos os pontos do contrato principal. Por fim, as partes (comprador e vendedor) devem possuir capacidade para a prática do negócio jurídico.
É necessário registrar promessa de compra e venda?
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel não necessita ser registrado em cartório. Conforme o art. 1.417 do Código Civil, a promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular.
Entretanto, se registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel condicionada ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratualmente estabelecida. Esse direito é oponível contra terceiros de boa-fé (caráter erga omnes).
Se a promessa não for registrada no Cartório de Registro de Imóveis o contrato tem efeitos obrigacionais restrito às partes.
Desse modo, para os contratantes, a vantagem do registro é a tranquilidade de saber que, quando do cumprimento das obrigações referidas no contrato preliminar, a execução da obrigação de fazer poderá ser dirigida não apenas contra o devedor, mas em caráter absoluto.
Quais os efeitos da promessa de compra e venda?
A promessa de compra e venda possui efeitos erga omnes se registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Efeitos erga omnes significa que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, após a quitação integral do preço.
Caso a promessa não seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis o contrato terá efeitos obrigacionais entre as partes. Desse modo, se o promitente vendedor não celebrar o contrato definitivo, após o pagamento do preço, o compromissário comprador pode ingressar com ação de obrigação de fazer.
Na ação de obrigação de fazer, o juiz fixa um prazo razoável para que a outra parte celebre o contrato definitivo (art. 463 do CC). Uma vez esgotado o prazo para que a outra parte celebre o contrato definitivo, pode o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar (art. 464 do CC).
Cuida-se de efeito similar ao da adjudicação compulsória. Conforme a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, o direito à adjudicação compulsória, quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel.
Por fim, se o contrato e o seu objetivo não interessarem mais ao compromissário comprador, ele pode requerer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de dar perdas e danos (art. 465 do CC).
Enfim, que bom que você chegou até o final! Você tem alguma dúvida sobre o tema? Escreva aqui nos comentários que nós te ajudaremos.
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