A adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzida recentemente no ordenamento jurídico pátrio, por meio da Lei n. 14.382/2022. A citada lei inseriu na Lei de Registros Públicos a possibilidade de cartórios de registro de imóveis realizarem a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão.
O principal objetivo da alteração legislativa é certamente desburocratizar o procedimento de regularização de imóveis. Se você não sabe muito sobre isso – não se preocupe, a nossa equipe preparou esse artigo especialmente para você. Este é o lugar certo!
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial é um mecanismo criado pela Lei n. 14.382/2022 que permite ao promitente comprador realizar no cartório de registro de imóveis da situação do imóvel a outorga da escritura definitiva de compra e venda de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, sempre houver inadimplemento do compromissário vendedor.
Primeiramente, a instituição da via extrajudicial, a ser realizado no cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, não impede o manejo da ação judicial de adjudicação compulsória.
Aliás, o direito à adjudicação compulsória encontra-se estampado no art. 1.418 do Código Civil Brasileiro. Com isso, o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito à adjudicação compulsória do imóvel.
Por oportuno, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 239).
No mesmo sentido, o Enunciado n. 95 do Conselho de Justiça Federal: “O direito à adjudicação compulsória, quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário”.
Conforme dito anteriormente, o principal objetivo do legislador com a criação do mecanismo extrajudicial é desburocratizar o procedimento de regularização de imóveis. Além disso, a novidade legislativa visa desafogar o Poder Judiciário, por meio de medidas de desjudicialização.
Por fim, o requerente deve observar estritamente os requisitos previstos na Lei n. 14.382/2022 para ter êxito na adjudicação compulsória extrajudicial.
Quem pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser requerida pelo promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor. Em todos os casos, a Lei n. 14.382/2022 exige a representação de advogado com poderes específicos para o ato.
Quando cabe à adjudicação compulsória extrajudicial?
Os requisitos previstos para a adjudicação compulsória extrajudicial são os mesmos para a adjudicação compulsória judicial. Conforme os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil Brasileiro são requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial:
- existência de contrato de promessa de compra e venda;
- inexistência de cláusula de arrependimento;
- quitação integral do preço pactuado;
- mora do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda.
Em suma, o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito à adjudicação compulsória do imóvel. Atualmente, o promitente comprador pode recorrer à via judicial ou extrajudicial.
Por fim, recorda-se que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis (Súmula 239 do STJ).
Qual o prazo para a adjudicação compulsória extrajudicial?
Conforme o Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador tem o direito de requerer, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel. Para tanto, deve estar amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago.
Portanto, não há que se cogitar prazo prescricional para a propositura da adjudicação compulsória. Entretanto, é preciso estar atendo a possibilidade de aquisição por terceiros da propriedade de bem imóvel por usucapião.
Adjudicação compulsória extrajudicial inversa
A Lei n. 14.382/2022 também previu a adjudicação compulsória extrajudicial inversa, ou seja, o direito do promitente vendedor de transferir a propriedade ao promitente comprador quando este se nega a registrar a escritura definitiva de compra e venda de imóvel objeto de promessa de venda.
Desse modo, o vendedor pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, sendo necessária a representação de advogado com poderes específicos para o ato. Além do mais, o vendedor deve observar estritamente os requisitos previstos na Lei n. 14.382/2022 para ter êxito na adjudicação compulsória extrajudicial.
Quais são os documentos para realizar a adjudicação compulsória extrajudicial?
A Lei n. 14.382/2022 exige que o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial seja instruído com os seguintes documentos:
- contrato de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
- prova do inadimplemento da não celebração do título de transmissão da propriedade plena;
- comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- procuração com poderes específicos;
- certidões forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
A prova do inadimplemento da não celebração do título de transmissão da propriedade plena é feita por meio notificação extrajudicial. A notificação extrajudicial deve ser feita pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel.
Além disso, a notificação extrajudicial deve estabelecer o prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial, para a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Ainda, a notificação extrajudicial pode ser delegada ao oficial do registro de títulos e documentos.
Por sua vez, as certidões forenses devem demonstrar a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação.
Por fim, uma vez cumpridos os requisitos legais, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador. Para tanto, a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão servirá de título do registro do domínio.
Ata notarial
A exigência de ata notarial lavrada por tabelião de notas foi objeto de veto presidencial. Conforme o projeto aprovado, na ata notarial deveria constar a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa.
Além disso, a ata deveria explicitar a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. Nos termos da Mensagem nº 329, de 27 de junho de 2022, tal previsão cria exigência desnecessária que irá encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o imóvel permanecesse na informalidade.
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