Se você está lendo um conteúdo sobre o ITBI, muito provavelmente está comprando um imóvel. Acertei? Parabéns por esse momento tão importante em sua vida.
Realmente, ao adquirir um imóvel diversas dúvidas surgem sobre esse imposto municipal. Pensando nisso, a nossa equipe preparou esse artigo especialmente para você para responder todas suas dúvidas de forma fácil. Mantenha o foco e preste muita atenção!
O que é ITBI e para que serve?
O ITBI é a sigla que designa o imposto de competência dos municípios que incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda) de bens imóveis. Antes de tudo, o citado tributo possui previsão no art 156, II, da Constituição Federal.
Nos exatos termos constitucionais, o ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física. Além do mais, incide sobre os direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Desse modo, são fatos geradores do ITBI:
- a transmissão onerosa de bens imóveis (compra e venda)
- a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia
- a cessão de direitos à aquisição de imóveis
Por fim, o ITBI serve como uma fonte de receita tributária das cidades brasileiras. Os recursos arrecadados com o citado imposto são livres de vinculação, ou seja, podem ser utilizados para a manutenção dos diversos serviços públicos municicpais.
Portanto, o ITBI é um tributo devido ao Município em que se situar o imóvel objeto da transmissão onerosa.
Quem tem que pagar o ITBI?
Essa é uma das principais dúvidas de quem adquire um imóvel. Juridicamente, quem paga o ITBI é o respectivo contribuinte. Conforme o Código Tributário Nacional, o contribuinte do ITBI é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.
Desse modo, cada Município deve estabelecer em lei própria quem é o contribuinte do imposto. Normalmente, a lei municipal institui como contribuinte a pessoa em favor da qual se opera a transmissão, ou seja, o adquirente do bem imóvel.
No entanto, nada impede que o acordo entre as partes determine o pagamento a outra pessoa, a exemplo do transmissor (vendedor) do imóvel objeto da transação.
Qual é a base de cálculo para o ITBI?
De acordo com o CTN, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Entretanto, aqui reside a maior polêmica sobre o referido imposto.. Isso acontece pois o Código Tributário Nacional (CTN) utilizou uma expressão genérica para designar a base de cálculo do imposto.
Na prática, o valor venal pode ser:
- o constante na Planta Genérica do Município, utilizado para o cálculo do IPTU
- o declarado pelo contribuinte
- o aplicado condições normais de mercado
- o estipulado pelo Fisco Municipal por pautas fiscais ou arbitramentos
Entretanto, recentemente (março/2022) o Superior Tribunal de Justiça definiu a questão com a fixação da Tese n. 1113.
A partir disso, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ou seja, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
Ademais, o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de que é condizente com o valor de mercado. Esse valor somente poderá ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme art. 148 do CTN.
Por fim, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Qual é o valor do ITBI?
Os Municípios têm liberdade para determinar o valor do ITBI, ou seja, as suas alíquotas. Normalmente, a alíquota é fixada no percentual de 2% do valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Além disso, em alguns Municípios é estipulada uma alíquota diferenciada (geralmente menor) para a parcela financiada pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
Por fim, a título exemplificativo, abaixo segue quadro com a alíquota do ITBI das capitais brasileiras.
| Município | Alíquota |
| Fortaleza | 3% |
| Macapá | 2% |
| Manaus | 2% |
| Rio Branco | 2% |
| Maceió | 3% |
| Salvador | 3% |
| Brasília | 2,5% |
| Aracaju | 2% |
| Belém | 2% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Boa Vista | 1,5% |
| Campo Grande | 2% |
| Cuiabá | 2% |
| Curitiba | 2,7% |
| Florianópolis | 2% |
| Goiânia | 3% |
| João Pessoa | 3% |
| Natal | 3% |
| Palmas | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
| Porto Velho | 2% |
| Recife | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| São Luís | 2% |
| São Paulo | 3% |
| Teresina | 2% |
| Vitória | 2% |
Como calcular o ITBI?
Primeiramente, o cálculo do valor do ITBI é feito a partir da multiplicação da alíquota pela sua base de cálculo.
Por exemplo, em um Município com alíquota do ITBI de 2%, qual será o valor do ITBI de uma transmissão onerosa de uma casa com valor de R$ 300.000,00?
A resposta é simples: basta multiplicar a alíquota pela sua base de cálculo, ou seja, 2% x R$ 300.000,00. Desse modo, o valor do ITBI será de R$ 6.000,00.
Aliás, recorda-se que alguns Municípios é estipulada uma alíquota menor para a parcela financiada pelo SFH.
Se no exemplo acima, o Município adota-se uma alíquota de 1% sobre a parcela financiada pelo SFH e 2% para os demais, bem como que o valor financiado fosse de R$ 200.000,00, qual seria o valor do ITBI?
A resposta é simples: basta multiplicar a alíquota pela sua base de cálculo, ou seja:
- parte financiada = R$ 200.000,00 x 1% = R$ 2.000,00
- parte não financiada = R$ 100.000,00 x 2% = R$ 2.000,00
- valor do ITBI = R$ 4.000,00
Quando não incide o ITBI?
Conforme a Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
Do mesmo modo, não poderá ser cobrado o imposto na transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A única exceção ocorre se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Por fim, não incide ITBI sobre a usucapião e a desapropriação.
O que acontece com quem não paga o ITBI?
Se o ITBI não for pago você não conseguirá formalizar a transmissão da propriedade do imóvel. Aliás, não há nenhuma outra penalidade ou multa sobre a inadimplência do valor. Isso ocorre pois o fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa (compra e venda) de bens imóveis.
Depois de pagar o ITBI o que fazer
Após o pagamento do ITBI você já poderá providenciar a averbação da transmissão no registro do imóvel. Esse procedimento é feito no Cartório de Registro de Imóveis em que está situado a matrícula do imóvel adquirido.
Lembre-se que quem não registra não é dono, conforme o art. 1.227 do Código Civil Brasileiro.
Portanto, após o pagamento do ITBI é preciso providenciar a averbação da transmissão no registro do imóvel.
Por fim, que bom que você chegou até o final! Você tem alguma dúvida sobre o tema? Escreva aqui nos comentários que nós te ajudaremos.
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