A usucapião extraordinária é uma das modalidades de aquisição da propriedade de imóvel prevista no art. 1.238 do Código Civil. É um instituto jurídico que possibilita a aquisição da propriedade de imóveis sem necessidade de compra ou venda.
Antes de tudo, essa modalidade de prescrição aquisitiva sofreu algumas alterações com a edição do Novo Código Civil. Essas alterações são relativas ao prazo prescrito para a aquisição da propriedade. O principal objetivo da alteração é prestigiar a função social da posse ao dignificar a efetiva moradia e produção no imóvel.
Além disso, a usucapião extraordinária é a modalidade mais comum de prescrição aquisitiva de imóvel. Se você não sabe muito sobre isso – não se preocupe, a nossa equipe preparou esse artigo especialmente para você. Este é o lugar certo!
O que é usucapião extraordinária?
A usucapião extraordinária é uma modalidade de aquisição da propriedade de bem imóvel prevista no art. 1.238 do Código Civil que independe de boa-fé e justo título.
Assim é que são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem (posse com animus domini, contínua e sem oposição) e o lapso temporal. Em outras palavras: o possuidor não tem que estar intimamente convencido de ser o dono. Ou seja, basta que possua em nome próprio.
A propósito, o Novo Código Civil alterou o prazo prescrito para a aquisição da propriedade. Atualmente, o prazo adotado pelo Código Civil para aquisição da propriedade de imóvel pela usucapião extraordinária é de 15 anos.
Desse modo, a pessoa que possui um bem durante 15 anos, sem interrupção ou objeção, adquire a sua propriedade, sem necessidade de título ou boa-fé.
Além disso, há a possibilidade de redução do prazo para 10 anos. Isso é possível quando o possuidor fixar a sua morada no imóvel, realizar obras ou serviços de caráter produtivo.
O parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil contém essa previsão. Ela é denominada pela doutrina de usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia.
Em ambos os casos, para fazer jus ao benefício legal, o possuidor pode ter imóveis. O possuidor deve requerer em juízo a declaração de seu direito, mediante sentença. Após o trânsito em julgado, a sentença serve de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, o possuidor poderá optar pelo reconhecimento extrajudicial da usucapião extraordinária no Cartório de Registro de Imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.
Portanto, na usucapião extraordinária, a posse contínua, sem oposição, de imóvel particular, durante quinze anos, ou, em dez se acrescida de morada, construção ou serviços produtivos, é fato jurídico gerador do direito de propriedade.
Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?
Os requisitos da usucapião extraordinária são a posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente pelo período de quinze anos (usucapião extraordinária regular ou comum).
O prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia). São exemplos de serviços de caráter produtivo: o cultivo de alguma planta, a criação de animais ou a exploração de qualquer atividade empresarial.
Desse modo, estão dispensados os requisitos do justo título e da boa-fé, pois são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem. A posse deve ser exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente.
Primeiramente, a intenção de dono não está presente, em regra, nos casos de locatários, comodatários, depositários, usufrutuários e enfiteutas.
A posse contínua é aquela sem interrupção. Nesse sentido, o prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor, conforme Enunciado n. 497 da V Jornada de Direito Civil.
Por sua vez, a posse mansa e pacífica é aquela exercida sem qualquer oposição da posse pelo proprietário do bem.
Por último, o lapso temporal de quinze ou dez anos deve ser computado conforme o art. 132 do Código Civil, ou seja, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento. Na comprovação do tempo, pelo usucapiente, é essencial a caracterização da época em que se verificou o primeiro e o último ato de exercício da posse.
Portanto, a lei exige para a configuração da usucapião extraordinária o lapso de tempo (quinze ou dez anos) e a posse ad usucapionem (posse com animus domini, contínua e sem oposição).
Quem tem direito a usucapião extraordinária?
A pessoa que possui um bem durante quinze anos, sem interrupção ou objeção, tem direito à usucapião extraordinária e, portanto, adquire a propriedade de bem imóvel, sem necessidade de título ou boa-fé.
O prazo é reduzido para dez anos, quando o possuidor fixar a sua morada no imóvel, realizar obras ou serviços de caráter produtivo. Trata-se da usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia.
O direito à usucapião extraordinária é reconhecido judicialmente, por meio de sentença. Esse documento judicial serve de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Recentemente, o legislador brasileiro passou a permitir o reconhecimento extrajudicial da usucapião, por meio de regra inserida no Novo Código de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A na Lei de Registros Públicos.
Com isso, o possuidor poderá optar pelo reconhecimento da usucapião extraordinária no cartório de registro de imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.
Tipos de usucapião extraordinária
O Código Civil, em seu art. 1.238, prevê dois tipos de usucapião extraordinária, a usucapião extraordinária regular ou comum e a usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia.
Novamente, na usucapião extraordinária regular ou comum a pessoa adquire a propriedade de um imóvel, sem necessidade de título ou boa-fé, se o possuir por quinze anos, sem interrupção ou objeção.
Por sua vez, na usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia o prazo é reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial, também chamada de administrativa, está prevista no art. 216-A na Lei de Registros Públicos. A medida foi inserida pelo Novo Código de Processo Civil com objetivo de desafogar o Poder Judiciário de demandas em que não há conflito de interesse propriamente dito.
O pedido de usucapião deve ser feito pelo interessado, devidamente representado por advogado, no cartório de registro de imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.
O pedido deve ser instruído com os seguintes documentos:
A notarial lavrada pelo tabelião deve atestar o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.
A planta e memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no respectivo Conselho. Igualmente, exige-se assinatura dos titulares registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
No caso da usucapião extraordinária não há que se falar em justo título, conforme dito anteriormente são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem.
É importante alertar que a via extrajudicial é facultativa, não compulsória, ou seja, nada impede que a parte beneficiada prefira o Poder Judiciário. Por fim, a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Como funciona o processo de usucapião extraordinário?
O possuidor poderá ingressar em juízo com a ação de usucapião extraordinária para que seja declarada adquirida a propriedade imóvel, mediante usucapião. A declaração, obtida por meio de sentença, servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes de tudo, o novo Código de Processo Civil, diferentemente do anterior, não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião. Com isso, as ações de usucapião extraordinária se submeterão ao procedimento único previsto no Novo Código de Processo Civil.
Entretanto, a nova legislação processual civil exige que os confinantes sejam citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.
Além disso, se estiverem em lugar incerto, serão citados por editais. Igual procedimento é adorado em relação a eventuais interessados. O Ministério Público intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo, sob pena de nulidade.
Documentos necessários para a usucapião extraordinária
Primeiramente, a posse ad usucapionem não só deve ser projetada no tempo e delimitada no espaço, como também demonstrado o seu exercício, com animus domini, de forma mansa, pacífica e ininterrupta e pelo lapso temporal exigido em lei.
Na prática, a prova documental e testemunhal vem sendo muito utilizadas para comprovar a usucapião extraordinária. São documentos necessários para provar a usucapião extraordinária:
Aliás, no caso de utilização de prova testemunhal é preciso indicar o nome, a profissão, o estado civil, a idade, o número do CPF e registro de identidade, o endereço completo da residência e do local de trabalho da testemunha.
Enfim, que bom que você chegou até o final! Você tem alguma dúvida sobre o tema? Escreva aqui nos comentários que nós te ajudaremos.
Se puder, compartilhe o artigo para que mais pessoas tenham acesso à informação. Para mais conteúdo como esse continue acessando o nosso blog.
